Как арендовать помещение для бизнеса, чтобы сохранить нервы и деньги

Как арендовать помещение для бизнеса, чтобы сохранить нервы и деньги

182
1
Время чтения: 13 минут
Содержание

Когда выбираете помещение для магазина, ресторана или офиса, надо предусмотреть много чего: цену аренды, удобство расположения для клиентов, санитарные нормы, ещё и договор правильно заключить. Мы разобрались, как арендовать помещение для бизнеса, проверить его и исключить риски с помощью договора.

А чтобы не упускать клиентов и управлять бизнесом в режиме одного окна, используйте OkoCRM. Внутри чаты с клиентами, база, сделки, задачи и всё, что нужно для правильной работы отдела продаж.

Управляйте бизнесом в OkoCRM
Клиентская база и сделки, мессенджеры и соцсети, проекты и сотрудники — всё тут. OkoCRM наводит порядок в делах. 7 дней бесплатно.
Узнать больше

Что важно при выборе помещения

Когда нет времени читать всю статью, прочитайте хотя бы это.

1. Расположение. Выбирая помещение, оценивайте его расположение, проходимость, район города, конкурентов рядом. Если нужен поток людей, ищите районы с максимальной проходимостью.

2. Нормальный арендодатель. Прежде чем снять помещение, проверьте его по базе судебных актов, а помещение — в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если есть повод для опасений — эти сервисы покажут.

3. Договор. Это гарантия на случай, если что-то пойдет не так. Зафиксируйте, кто сдаёт помещение, а кто арендует, как и когда арендодатель оплачивает аренду, на какой срок заключаете договор, и что обязаны делать вы и арендодатель. Устные договоренности тут не работают. Настаивайте на том, чтобы все обязанности ваши и арендодателя были в договоре.

4. Адекватная арендная плата. Размер, периодичность, возможность повышения — всё надо фиксировать и проверять в договоре. Чтобы потом, когда через какое-то время арендодатель попросит больше денег, для вас это не было неожиданностью.

А теперь подробнее.

Выбираем локацию: на что обращать внимание

Когда выбирают помещение, всегда ориентируются на место: удобный для клиентов район города, с хорошей проходимостью. Рядом не должно быть прямых конкурентов, а ещё важно осмотреть само помещение — в каком оно состоянии.

Район города. В центре и в спальных районах разная стоимость аренды и спрос на товары и услуги. Обычно в центре дорогая аренда, а люди предпочитают ходить в рестораны, модные магазины одежды, бары. Если город связан с туристами, здесь удобно открывать ещё и сувенирные магазины.

В спальных районах аренда помещения под бизнес дешевле, выше спрос на продуктовые магазины и супермаркеты, фитнес клубы и салоны красоты. Нет смысла открывать в спальном районе бутик Zara, а в центре — маленький продуктовый магазин в окружении супермаркетов.

Расположение. Место зависит от целей бизнеса. Если важны клиенты, нужно выбрать место, мимо которого будет проходить большой поток людей. Например, универсальный вариант с большой проходимостью для большинства городов — центральный рынок или центральная площадь.

Если нужны клиенты в спальном районе, такое место у главных остановок транспорта, у крупных супермаркетов. Если ищете помещение под склад, нужно выбрать район, из которого можно быстро доехать в любую часть города. Желательно, чтобы по пути не было трасс с пробками.

Ещё для каждого бизнеса есть нюансы, которые надо изучить заранее. Например, если открываете бар, нужно соблюдать «радиус трезвости» — расстояние до школ, больниц должно быть примерно 100 метров. Но в каждом регионе по-разному, надо читать правила, которые работают у вас.

Если ищете поток клиентов, выбирайте районы у рынка. Для склада не важен вид из окна, но нужны удобные подъезды.

Проходимость. Есть бизнес, который зависит от проходимости: шаурмичная, пекарня, кофейня. Для такого бизнеса важно выбирать места с большой проходимостью. Это рынки, университеты, торговые центры. В этом сервисе можно отслеживать проходимость в разных районах города.

Есть бизнес, которому проходимость не важна, так как люди с улицы не станут покупателями. Например, в магазин проката инструмента люди приезжают специально. Они гуглят, где в городе есть такой магазин, находят несколько вариантов и едут в ближайшее место. Вряд ли кто-то идёт с рынка, проходит мимо витрины и думает: как круто, надо взять в аренду лобзик.

Конкуренция. Не стоит открывать пятую кофейню рядом со студгородком — сложно будет привлечь клиентов. Конечно, если вы придумали гениальную идею кофейни, в которую сбегутся все студенты, тогда открывайте. Но лучше, чтобы рядом не было прямых конкурентов. Ещё лучше, если рядом есть бизнес, который привлекает вашу целевую аудиторию.

Допустим, вы нашли нежилое помещение для бутика детской одежды рядом с очень известным на весь город магазином детских игрушек. Мамы будут приходить за игрушками, и заходить в ваш магазин — и мамам, и вам хорошо.

Условия арендодателя. В договоре обычно прописано, за что отвечаете вы и за что — арендодатель. Этот раздел нужно внимательно изучить, иначе потом получится, что за ремонт платить договорились пополам, а в договоре написано: платите только вы.

В ТЦ обычно жёсткие условия: нельзя открыться позже и закрыться раньше установленного времени, нельзя закрывать точку среди дня. Если хотите открыться в ТЦ, узнайте правила, чтобы потом не получать штрафы.

Осмотр помещения: на что обратить внимание

Если расположение устраивает, нужно оценить ремонт и состояние помещения. Покрасить стены и повесить шторы легко, иногда такой ремонт даже помогает оплатить собственник помещения.

Если нужен капитальный ремонт внутри, замена дверей, фасад как-то не очень, ещё и трубы текут — посчитайте, во сколько это все выльется. Иногда из-за удачного расположения предприниматели закрывают глаза на стоимость ремонта. Не всегда это хорошо.

Если открываете салон красоты или продуктовый магазин, к помещениям есть требования. Например, магазин должен быть разделён на 3 зоны: торговая, складская и бытовая. Если место для прилавков и склада есть, а бытовки — нет, помещение не подходит. В салоне красоты кроме зоны приёма посетителей и туалета нужно место для стерилизации инструментов.

Поэтому нужно осмотреться и понять, хватает ли места в помещении для всего, что нужно бизнесу. Вдруг потом придётся наспех строить бытовку в ущерб пространству для торговли.

Проверяем арендодателя

Если нашли подходящее помещение, стоит проверить арендодателя — потому что можно нарваться на скандалиста или вообще мошенника. Проще всего поискать судебные дела и убедиться, что арендодатель не судится с кем-то из предыдущих съёмщиков помещения.

Для этого зайдите в базу судебных актов и введите фамилию арендодателя, а ещё можно провести поиск по адресу торговой площади. Если судебных дел много — сами знаете что делать (искать другое помещение).

Какими бывают торговые помещения

Есть несколько категорий недвижимости.

Стрит-ритейл. Торговая точка в здании, с отдельным входом, находится на первом этаже. Подходит для маркетплейсов, салонов красоты, аптек, кофеен. Если есть витрина, то и для магазинов.

ПлюсыМинусы
Точка бросается в глаза, её легко найтиИногда приходится согласовывать вывеску
Случайные прохожие обращают на неё внимание

Бутик в ТЦ. В торговом центре можно снять помещение для магазинов, ресторанов, развлекательных комплексов, супермаркетов. Для продажи бижутерии, аксессуаров для смартфонов, парфюмерии и кофе подходят торговые островки. Их площадь меньше, но и стоимость аренды ниже. Например, торговая площадь 13 кв. м. в ТЦ в Москве стоит 75 000 ₽, а площадь 106 кв. м. в этом же ТЦ стоит 425 600 ₽.

ПлюсыМинусы
Большой поток людейВысокая стоимость аренды помещения для бизнеса
Есть другие торговые точки, которые привлекают посетителейНужно соблюдать условия ТЦ

Отдельно стоящее здание. В нём может быть гипер- или супермаркет, магазин, ресторан, салон, офис. Для такого помещения очень важно месторасположение. Чтобы мимо отдельно стоящего помещения ходили люди, оно должно быть вблизи значимых объектов: рынка, ТЦ, гипермаркета.

ПлюсыМинусы
Нет правил, как в ТЦНадо самим договариваться о вывозе мусора, заказывать воду, проводить интернет
Можно выбрать любой удобный графикМожет быть невысокая проходимость — зависит от расположения

Киоск. В небольших ларьках удобно продавать газеты и журналы, сигареты, фастфуд, напитки: квас, кофе.

ПлюсыМинусы
Невысокая стоимость арендыМало места, поэтому не всё получится продавать
Может быть невысокая проходимость — зависит от расположения

Где искать торговое помещение

Глобально есть 2 варианта — искать самостоятельно или через риелтора. Риелтор поможет подобрать больше вариантов, но за его услуги нужно платить. Чаще всего агенту платит арендатор, поэтому поиск помещения будет стоит дорого. Придётся заплатить за аренду, залог, ещё и комиссию риелтору — обычно 50% от стоимости аренды.

Где найти помещение в аренду для бизнеса. Самостоятельно можно искать помещение на Авито, Яндекс Недвижимости или Циане. Есть и другие способы:

  1. Узнать в торговых центрах, есть ли у них свободные помещения. Можно оставить заявку на сайте или позвонить
  2. Создать своё объявление о поиске помещения
  3. Посмотреть объявления в газетах и на стендах, например, в супермаркетах
  4. Искать контакты арендодателей в новостройках: на сайте, в соцсетях, спрашивать лично по месту
  5. Спросить знакомых и повесить объявление в соцсетях

Последний вариант кажется наивным, но иногда он срабатывает. Как-то моя подруга искала помещение, вывесила сторис в Нельзяграмме, знакомые репостнули и помещение быстро нашли.

Какие документы понадобятся для аренды

Документы должны подготовить и арендодатель, и арендатор, а ещё нужны документы по сделке. Я собрала их все в таблицу.

Приносит арендодательПриносит арендаторДокументы по сделке
ПаспортПаспорт того, на кого оформляют помещениеДоговор аренды
Выписка из ЕГРЮЛВыписка из ЕГРЮЛАкт приёма-передачи помещения
Доверенность, если договор оформляет не владелец помещения, а доверенное лицоДоверенность, если договор оформляет не владелец бизнеса, а доверенное лицо
Выписка из ЕГРН

Техплан со схемой и площадью

Действующие договоры на вывоз мусора, охрану и т.д.

Собираем дополнительные документы

Если собираетесь снять помещение больше, чем на 1 год, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может подать арендодатель или арендатор, это значения не имеет.

Список документов можно уточнить в МФЦ, затем туда же принести пакет документов. Ещё надо оплатить госпошлину. ИП — 2000 ₽, юрлицам — 22 000 ₽. Лучше сразу решить, кто оплачивает эти расходы, и прописать в договоре.

Можно подать документы и на сайте Росреестра, но для этого нужна электронная подпись.

Попробуйте OkoCRM бесплатно
CRM-система, управление проектами и задачами, общение с клиентами и каналы продаж — всё внутри OkoCRM. 7 дней бесплатно.
На страницу OkoCRM

Из чего состоит арендная плата

Цена аренды в объявлении — не всё, что платит арендодатель. Чтобы не усложнять, мы разбили арендную плату на три составляющих. Иногда их может быть больше — уточняйте это у арендодателя «на берегу», еще до обсуждения договора.

Фиксированная часть. Стоимость аренды зависит от расположения помещения и квадратуры. Если точка находится в центре города рядом с метро, цена будет выше, чем у помещения в спальном районе аналогичной площади.

На июль 2023 года арендовать торговую точку на Таганке площадью 64 кв. м в 5 минутах от метро стоит 320 000 ₽. Стоимость — 5000 ₽ в месяц за 1 кв. м. Помещение в Чертаново площадью 56 кв. м в 2 минутах от метро стоит 187 000 ₽, 3339 ₽ за 1 кв. м. Такая разница из-за того, что Таганка — центр, а Чертаново — далеко от центра. 

Коммунальные услуги. Обычно коммунальные платежи не включены в стоимость. Арендатор платит фиксированную сумму, а свет, газ, воду оплачивает по факту — сколько использовал, столько и заплатил. Нужно ли отдельно платить за коммунальные услуги, указывают сразу в объявлениях.

Если в объявлении нет этой информации, лучше сразу уточнить. Скорее всего, коммуналку придётся платить сверху.

Дополнительные платежи. Часто арендодатели просят залог — это страховка, если вдруг арендатор что-то сломает или затопит, а платить не захочет. Обычно просят сумму арендной платы за месяц: снимаете помещение за 50 000 ₽ и платите залог 50 000 ₽. Если с помещением всё ок — арендодатель вернёт залог, когда будете съезжать.

Первый платёж придётся оплатить в двойном размере — 1 490 000 ₽.

Как заключить договор аренды

В договоре нужно указать, кто сдаёт помещение, а кто арендует, как и когда арендодатель оплачивает аренду, на какой срок заключаете договор. Обычно это занимает 6-8 разделов. Я расскажу по порядку, что нужно указать в договоре. Сразу делюсь типовым шаблоном.

Шаблон договора →

Укажите? кто подписывает договор. В самом начале договора записываем информацию об арендодателе и арендаторе: паспортные данные, названия компаний, номер доверенности, если она есть.

Пишем ФИО, серию и номер паспорта, название компании. Эта информация идёт ещё до разделов, как введение в реферате.

Укажите права и обязанности каждой стороны. Нужно договориться, что выполняет арендодатель и арендатор, а затем прописать это в договоре. Договориться просто на словах недостаточно.

Обычно пишут так.

Арендодатель обязуетсяАрендатор обязуется
Передать арендатору по акту приёма-передачи помещение в состоянии, пригодном для использованияПринять помещение по акту приема-передачи от арендодателя в состоянии, соответствующем п. XXX договора
Делать капитальный ремонт: чинить крышу и трубыПлатить в сроки, оговоренные договором
За 2 дня с момента обращения арендатора устранять аварии и поврежденияИспользовать помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п. XXX договора

Не сдавать помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя

Можно вписать и другие обязанности — тут как договоритесь.

Совет

Чтобы формулировки не звучали двусмысленно, пишите конкретно.

Арендодатель обязан поддерживать помещение в нормальном состоянии.

✔️ Арендодатель обязан чинить протекающие трубы и крышу, перестилать линолеум и переклеивать обои, если они износятся.

Есть ещё несколько моментов, которые должны быть в договоре.

Важно подробно описать объект аренды

Предмет договора — самый первый раздел, в нём описывают помещение:

  • по какому адресу находится
  • какая площадь
  • кадастровый номер
  • документы, на основании которых устанавливается право собственности
  • мебель и что ещё есть в помещении

Также стоит указать, что помещение не находится под арестом, его не снимают другие лица и нет других собственников.

Пишем площадь, адрес, указываем право собственности.

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

В договоре указывают, когда, куда и сколько платит арендатор. Допустим, каждый месяц 1-го числа арендатор оплачивает аренду на банковский счёт, а до 15-го числа рассчитывается за коммунальные услуги.

Лучше сразу указать, имеет ли право арендодатель поднимать цену. Если да, то на сколько, как часто, по каким причинам.

В договоре сразу указано: почему арендная плата может біть пересмотрена и как все правильно сделать.

Срок аренды должен быть прописан в договоре

Нужно указать, на какой срок собираетесь брать помещение в аренду. Всего есть 3 варианта:

  1. Краткосрочный — аренда на 11 месяцев
  2. Долгосрочный — от 1 года. Такой договор надо регистрировать в Росреестре
  3. На неопределенный срок. Не надо регистрировать в Росреестре

Чаще всего срок действия договора указывают в первом разделе. 

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Всё, о чем договорились с арендодателем устно, зафиксируйте в договоре. Если вдруг придётся идти в суд, без этого ничего не докажите. Поэтому лучше записывать в договор каждую мелочь — так надёжнее.

Что ещё важно учесть при составлении договора аренды

Есть нюансы, которые можно включить в договор. Например, такие пункты:

  • имеет ли право арендатор делать перепланировку
  • предоставляет ли арендодатель льготные каникулы
  • в каких случаях прекращается действие договора
  • кто оплачивает ремонт в случае форс-мажора — если затопили соседи

Выдержка из договора.

Например, напишите в договоре, что арендатор может сделать ремонт в помещении, согласовав с арендодателем.

Договор аренды должен соответствовать закону

На всякий случай проговорю очевидную вещь — если договор составить неправильно, в суде его могут посчитать недействительным. Тогда придётся быстро выезжать из помещения и искать новое. Чтобы этого не случилось, соблюдаем 2 простых правила: договор — это один документ, а не несколько и его должны подписать обе стороны.

Ещё нужно уточнить существенные условия договора. Это те разделы, о которых я рассказывала выше:

  • какой объект передают в аренду
  • стоимость аренды
  • срок действия договора
  • как происходит передача помещения арендатору и возврат арендодателю

Нужно составить акт приема и передачи помещения

В договоре нужно обязательно прописать, что арендодатель передаёт помещение арендатору по акту приёма-передачи. Арендатор принимает помещение по акту, а когда приходит время сдавать обратно, тоже передаёт его по акту.

Так это выглядит в договоре.

Зачем нужен акт. Акт нужен, чтобы зафиксировать, в каком состоянии арендодатель передал арендатору помещение. Чтобы потом собственник не предъявлял претензии, мол, это вы поцарапали мебель — покупайте новую. В акте зафиксировано, что мебель и была в таком состоянии.

Как составить акт. В акте нужно максимально подробно описать помещение. Какая штукатурка на стенах и линолеум на полу, какая есть мебель, новая она или нет. Благодаря этому ауту арендодатель не свалит на вас все проблемы — отклеившиеся обои и покосившуюся дверь.

Шаблон акта →

Не упускайте ни одного клиента
OkoCRM собирает заявки из всех каналов и выводит на ваш экран. Обрабатывайте все обращения вовремя и делайте клиентов счастливыми. 7 дней бесплатно.
Как это работает

Риски аренды помещения для бизнеса

Есть как минимум две проблемы, которые нужно исключить.

Арендодатель самовольно меняет стоимость аренды. Если не прописать в договоре случаи, когда можно повышать аренду, владелец помещения сможет хоть каждый месяц повышать цену. Условия и лимит повышения арендной платы всегда должны быть в договоре. Например, так.

Арендодатель имеет право повышать арендную плату не больше чем на 7%, не чаще одного раза в год. О повышении стоимости арендодатель обязан сообщить арендатору в срок за 3 месяца до такого повышения, путем направления уведомления в письменной форме по почте — заказным письмом с уведомлением.

Помещение под арестом. Арестованным имуществом пользоваться может быть и можно, но рискованно. В любой момент могут прийти приставы, опечатать помещение и выгнать ваших продавцов. А еще могут посчитать весь товар собственностью должника-арендодателя — придется долго биться за свою же собственность. Не говоря уже про поиск нового помещения и простой бизнеса.

Лучше сразу проверять помещение. Например, это можно сделать с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», здесь нужно ввести кадастровый номер и адрес. Либо можно проверить арендодателя по базе приставов.

Вместо резюме

Арендные споры обычно входят в ТОП-3 наиболее распространенных судебных разбирательств. Чтобы потом не ходить в суд и не доказывать, что ты не верблюд, лучше сразу искать надежного арендодателя и договариваться с ним обо всем заранее. Удачи вам в поисках!

Получайте статьи почтой. Самое важное и дважды в месяц. Иногда смешно, но не сильно