Как арендовать помещение для бизнеса, чтобы сохранить нервы и деньги

Когда выбираете помещение для магазина, ресторана или офиса, надо предусмотреть много чего: цену аренды, удобство расположения для клиентов, санитарные нормы, ещё и договор правильно заключить. Мы разобрались, как арендовать помещение для бизнеса, проверить его и исключить риски с помощью договора.

А чтобы не упускать клиентов и управлять бизнесом в режиме одного окна, используйте OkoCRM. Внутри чаты с клиентами, база, сделки, задачи и всё, что нужно для правильной работы отдела продаж.

Когда выбирают помещение, всегда ориентируются на место: удобный для клиентов район города, с хорошей проходимостью. Рядом не должно быть прямых конкурентов, а ещё важно осмотреть само помещение — в каком оно состоянии.

Район города. В центре и в спальных районах разная стоимость аренды и спрос на товары и услуги. Обычно в центре дорогая аренда, а люди предпочитают ходить в рестораны, модные магазины одежды, бары. Если город связан с туристами, здесь удобно открывать ещё и сувенирные магазины.

В спальных районах аренда помещения под бизнес дешевле, выше спрос на продуктовые магазины и супермаркеты, фитнес клубы и салоны красоты. Нет смысла открывать в спальном районе бутик Zara, а в центре — маленький продуктовый магазин в окружении супермаркетов.

Расположение. Место зависит от целей бизнеса. Если важны клиенты, нужно выбрать место, мимо которого будет проходить большой поток людей. Например, универсальный вариант с большой проходимостью для большинства городов — центральный рынок или центральная площадь.

Если нужны клиенты в спальном районе, такое место у главных остановок транспорта, у крупных супермаркетов. Если ищете помещение под склад, нужно выбрать район, из которого можно быстро доехать в любую часть города. Желательно, чтобы по пути не было трасс с пробками.

Ещё для каждого бизнеса есть нюансы, которые надо изучить заранее. Например, если открываете бар, нужно соблюдать «радиус трезвости» — расстояние до школ, больниц должно быть примерно 100 метров. Но в каждом регионе по-разному, надо читать правила, которые работают у вас.

Проходимость. Есть бизнес, который зависит от проходимости: шаурмичная, пекарня, кофейня. Для такого бизнеса важно выбирать места с большой проходимостью. Это рынки, университеты, торговые центры. В этом сервисе можно отслеживать проходимость в разных районах города.

Есть бизнес, которому проходимость не важна, так как люди с улицы не станут покупателями. Например, в магазин проката инструмента люди приезжают специально. Они гуглят, где в городе есть такой магазин, находят несколько вариантов и едут в ближайшее место. Вряд ли кто-то идёт с рынка, проходит мимо витрины и думает: как круто, надо взять в аренду лобзик.

Конкуренция. Не стоит открывать пятую кофейню рядом со студгородком — сложно будет привлечь клиентов. Конечно, если вы придумали гениальную идею кофейни, в которую сбегутся все студенты, тогда открывайте. Но лучше, чтобы рядом не было прямых конкурентов. Ещё лучше, если рядом есть бизнес, который привлекает вашу целевую аудиторию.

Условия арендодателя. В договоре обычно прописано, за что отвечаете вы и за что — арендодатель. Этот раздел нужно внимательно изучить, иначе потом получится, что за ремонт платить договорились пополам, а в договоре написано: платите только вы.

В ТЦ обычно жёсткие условия: нельзя открыться позже и закрыться раньше установленного времени, нельзя закрывать точку среди дня. Если хотите открыться в ТЦ, узнайте правила, чтобы потом не получать штрафы.

Если расположение устраивает, нужно оценить ремонт и состояние помещения. Покрасить стены и повесить шторы легко, иногда такой ремонт даже помогает оплатить собственник помещения.

Если нужен капитальный ремонт внутри, замена дверей, фасад как-то не очень, ещё и трубы текут — посчитайте, во сколько это все выльется. Иногда из-за удачного расположения предприниматели закрывают глаза на стоимость ремонта. Не всегда это хорошо.

Если открываете салон красоты или продуктовый магазин, к помещениям есть требования. Например, магазин должен быть разделён на 3 зоны: торговая, складская и бытовая. Если место для прилавков и склада есть, а бытовки — нет, помещение не подходит. В салоне красоты кроме зоны приёма посетителей и туалета нужно место для стерилизации инструментов.

Поэтому нужно осмотреться и понять, хватает ли места в помещении для всего, что нужно бизнесу. Вдруг потом придётся наспех строить бытовку в ущерб пространству для торговли.

Если нашли подходящее помещение, стоит проверить арендодателя — потому что можно нарваться на скандалиста или вообще мошенника. Проще всего поискать судебные дела и убедиться, что арендодатель не судится с кем-то из предыдущих съёмщиков помещения.

Для этого зайдите в базу судебных актов и введите фамилию арендодателя, а ещё можно провести поиск по адресу торговой площади. Если судебных дел много — сами знаете что делать (искать другое помещение).

Есть несколько категорий недвижимости.

Стрит-ритейл. Торговая точка в здании, с отдельным входом, находится на первом этаже. Подходит для маркетплейсов, салонов красоты, аптек, кофеен. Если есть витрина, то и для магазинов.

Бутик в ТЦ. В торговом центре можно снять помещение для магазинов, ресторанов, развлекательных комплексов, супермаркетов. Для продажи бижутерии, аксессуаров для смартфонов, парфюмерии и кофе подходят торговые островки. Их площадь меньше, но и стоимость аренды ниже. Например, торговая площадь 13 кв. м. в ТЦ в Москве стоит 75 000 ₽, а площадь 106 кв. м. в этом же ТЦ стоит 425 600 ₽.

Отдельно стоящее здание. В нём может быть гипер- или супермаркет, магазин, ресторан, салон, офис. Для такого помещения очень важно месторасположение. Чтобы мимо отдельно стоящего помещения ходили люди, оно должно быть вблизи значимых объектов: рынка, ТЦ, гипермаркета.

Киоск. В небольших ларьках удобно продавать газеты и журналы, сигареты, фастфуд, напитки: квас, кофе.

Глобально есть 2 варианта — искать самостоятельно или через риелтора. Риелтор поможет подобрать больше вариантов, но за его услуги нужно платить. Чаще всего агенту платит арендатор, поэтому поиск помещения будет стоит дорого. Придётся заплатить за аренду, залог, ещё и комиссию риелтору — обычно 50% от стоимости аренды.

Где найти помещение в аренду для бизнеса. Самостоятельно можно искать помещение на Авито, Яндекс Недвижимости или Циане. Есть и другие способы:

1. Узнать в торговых центрах, есть ли у них свободные помещения. Можно оставить заявку на сайте или позвонить
2. Создать своё объявление о поиске помещения
3. Посмотреть объявления в газетах и на стендах, например, в супермаркетах
4. Искать контакты арендодателей в новостройках: на сайте, в соцсетях, спрашивать лично по месту
5. Спросить знакомых и повесить объявление в соцсетях

Последний вариант кажется наивным, но иногда он срабатывает. Как-то моя подруга искала помещение, вывесила сторис в Нельзяграмме, знакомые репостнули и помещение быстро нашли.

Документы должны подготовить и арендодатель, и арендатор, а ещё нужны документы по сделке. Я собрала их все в таблицу.

Собираем дополнительные документы

Если собираетесь снять помещение больше, чем на 1 год, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может подать арендодатель или арендатор, это значения не имеет.

Список документов можно уточнить в МФЦ, затем туда же принести пакет документов. Ещё надо оплатить госпошлину. ИП — 2000 ₽, юрлицам — 22 000 ₽. Лучше сразу решить, кто оплачивает эти расходы, и прописать в договоре.

Можно подать документы и на сайте Росреестра, но для этого нужна электронная подпись.

Цена аренды в объявлении — не всё, что платит арендодатель. Чтобы не усложнять, мы разбили арендную плату на три составляющих. Иногда их может быть больше — уточняйте это у арендодателя «на берегу», еще до обсуждения договора.

Фиксированная часть. Стоимость аренды зависит от расположения помещения и квадратуры. Если точка находится в центре города рядом с метро, цена будет выше, чем у помещения в спальном районе аналогичной площади.

Коммунальные услуги. Обычно коммунальные платежи не включены в стоимость. Арендатор платит фиксированную сумму, а свет, газ, воду оплачивает по факту — сколько использовал, столько и заплатил. Нужно ли отдельно платить за коммунальные услуги, указывают сразу в объявлениях.

Дополнительные платежи. Часто арендодатели просят залог — это страховка, если вдруг арендатор что-то сломает или затопит, а платить не захочет. Обычно просят сумму арендной платы за месяц: снимаете помещение за 50 000 ₽ и платите залог 50 000 ₽. Если с помещением всё ок — арендодатель вернёт залог, когда будете съезжать.

В договоре нужно указать, кто сдаёт помещение, а кто арендует, как и когда арендодатель оплачивает аренду, на какой срок заключаете договор. Обычно это занимает 6-8 разделов. Я расскажу по порядку, что нужно указать в договоре. Сразу делюсь типовым шаблоном.

Шаблон договора →

Укажите? кто подписывает договор. В самом начале договора записываем информацию об арендодателе и арендаторе: паспортные данные, названия компаний, номер доверенности, если она есть.

Укажите права и обязанности каждой стороны. Нужно договориться, что выполняет арендодатель и арендатор, а затем прописать это в договоре. Договориться просто на словах недостаточно.

Обычно пишут так.

Можно вписать и другие обязанности — тут как договоритесь.

Есть ещё несколько моментов, которые должны быть в договоре.

Важно подробно описать объект аренды

Предмет договора — самый первый раздел, в нём описывают помещение:

• по какому адресу находится
• какая площадь
• кадастровый номер
• документы, на основании которых устанавливается право собственности
• мебель и что ещё есть в помещении

Также стоит указать, что помещение не находится под арестом, его не снимают другие лица и нет других собственников.

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

В договоре указывают, когда, куда и сколько платит арендатор. Допустим, каждый месяц 1-го числа арендатор оплачивает аренду на банковский счёт, а до 15-го числа рассчитывается за коммунальные услуги.

Лучше сразу указать, имеет ли право арендодатель поднимать цену. Если да, то на сколько, как часто, по каким причинам.

Срок аренды должен быть прописан в договоре

Нужно указать, на какой срок собираетесь брать помещение в аренду. Всего есть 3 варианта:

1. Краткосрочный — аренда на 11 месяцев
2. Долгосрочный — от 1 года. Такой договор надо регистрировать в Росреестре
3. На неопределенный срок. Не надо регистрировать в Росреестре

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Всё, о чем договорились с арендодателем устно, зафиксируйте в договоре. Если вдруг придётся идти в суд, без этого ничего не докажите. Поэтому лучше записывать в договор каждую мелочь — так надёжнее.

Что ещё важно учесть при составлении договора аренды

Есть нюансы, которые можно включить в договор. Например, такие пункты:

• имеет ли право арендатор делать перепланировку
• предоставляет ли арендодатель льготные каникулы
• в каких случаях прекращается действие договора
• кто оплачивает ремонт в случае форс-мажора — если затопили соседи

Например, напишите в договоре, что арендатор может сделать ремонт в помещении, согласовав с арендодателем.

Договор аренды должен соответствовать закону

На всякий случай проговорю очевидную вещь — если договор составить неправильно, в суде его могут посчитать недействительным. Тогда придётся быстро выезжать из помещения и искать новое. Чтобы этого не случилось, соблюдаем 2 простых правила: договор — это один документ, а не несколько и его должны подписать обе стороны.

Ещё нужно уточнить существенные условия договора. Это те разделы, о которых я рассказывала выше:

• какой объект передают в аренду
• стоимость аренды
• срок действия договора
• как происходит передача помещения арендатору и возврат арендодателю

Нужно составить акт приема и передачи помещения

В договоре нужно обязательно прописать, что арендодатель передаёт помещение арендатору по акту приёма-передачи. Арендатор принимает помещение по акту, а когда приходит время сдавать обратно, тоже передаёт его по акту.

Зачем нужен акт. Акт нужен, чтобы зафиксировать, в каком состоянии арендодатель передал арендатору помещение. Чтобы потом собственник не предъявлял претензии, мол, это вы поцарапали мебель — покупайте новую. В акте зафиксировано, что мебель и была в таком состоянии.

Как составить акт. В акте нужно максимально подробно описать помещение. Какая штукатурка на стенах и линолеум на полу, какая есть мебель, новая она или нет. Благодаря этому ауту арендодатель не свалит на вас все проблемы — отклеившиеся обои и покосившуюся дверь.

Шаблон акта →

Есть как минимум две проблемы, которые нужно исключить.

Арендодатель самовольно меняет стоимость аренды. Если не прописать в договоре случаи, когда можно повышать аренду, владелец помещения сможет хоть каждый месяц повышать цену. Условия и лимит повышения арендной платы всегда должны быть в договоре. Например, так.

Арендодатель имеет право повышать арендную плату не больше чем на 7%, не чаще одного раза в год. О повышении стоимости арендодатель обязан сообщить арендатору в срок за 3 месяца до такого повышения, путем направления уведомления в письменной форме по почте — заказным письмом с уведомлением.

Помещение под арестом. Арестованным имуществом пользоваться может быть и можно, но рискованно. В любой момент могут прийти приставы, опечатать помещение и выгнать ваших продавцов. А еще могут посчитать весь товар собственностью должника-арендодателя — придется долго биться за свою же собственность. Не говоря уже про поиск нового помещения и простой бизнеса.

Лучше сразу проверять помещение. Например, это можно сделать с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», здесь нужно ввести кадастровый номер и адрес. Либо можно проверить арендодателя по базе приставов.

Арендные споры обычно входят в ТОП-3 наиболее распространенных судебных разбирательств. Чтобы потом не ходить в суд и не доказывать, что ты не верблюд, лучше сразу искать надежного арендодателя и договариваться с ним обо всем заранее. Удачи вам в поисках!